1.Antes de firmar o contrato

1.Comproba que quen che aluga a vivenda é, efectivamente, o propietario

É o habitual, pero convén confirmar iso para evitar desgustos (como, por exemplo, darse conta a posteriori de que o piso alugado e polo que se pagou o sinal non pertence a quen di ser o seu propietario). Comprobalo é fácil: se hai un intermediario inmobiliario, pódeslle pedir que o confirme; se o contrato se establece entre particulares, abonda cunha nota no rexistro da propiedade. Ollo, comproba que dita nota sexa recente.

2.Comproba que o intermediario inmobiliario ten mandato efectivo

É o normal, pero, aínda así, habería que pedir o documento en que o propietario lle autoriza a alugar a vivenda e a realizar todos os trámites relacionados. Se algún dos asinantes actúa en nome dunha persoa xurídica, deberase incluír a súa razón social e indicar con claridade en título de que o fai (apoderado, administrador etc.). Tamén se deberá indicar o domicilio da persoa xurídica no caso de que sexa necesario requirila ou notificarlle algo, así como o seu NIF ou CIF.

3. Estuda ben que recolle o contrato

Antes de asinar o contrato hai que lelo ben e, se é posible, negociar as súas condicións co arrendador ou, como mínimo, facer constar as discrepancias que temos con el (mellor por escrito). As condicións inclúen moito máis que a renda mensual –o prezo-, senón tamén a duración do contrato, a persoa (arrendadora ou inquilina) que debe asumir os diferentes gastos (comunidade, impostos, seguro etc.), os motivos de incumprimento, a penalización por abandonar a vivenda antes do cumprimento  ou o pago dos arranxos en caso de avarías.

3.1.Que debe incluír un contrato?

• A data na que se asina o mesmo.
• A identidade ou datos persoais de ambas as partes contratantes (nome completo, estado civil, domicilio, NIF, correo electrónico e teléfono).
• Os detalles da vivenda (dirección completa, superficie aproximada, inscrición no Rexistro da Propiedade, número de referencia catastral, se a vivenda contén mobiliario e, en caso afirmativo, preferiblemente un inventario adxunto do mesmo; se se aluga con rocho ou garaxe etc.)
• A duración do contrato en función do acordo alcanzado e a data a partir da cal empeza a contabilizar.
• Importe da renda anual e prazos e medios de pago.

3.2.É obrigatorio o certificado de eficiencia enerxética?

Dende o 1 de xuño de 2013, para poder arrendar ou vender unha vivenda, é necesario dispoñer dun certificado de eficiencia enerxética (salvo en inmobles cunha superficie útil inferior a 50 m2).

2.Prezo

A maioría das veces a renda mensual non é negociable, aínda que podes tentar que che fagan unha rebaixa no alugueiro. En Galicia non hai índices públicos de prezos por metro cadrado, pero se consideras que che están pedindo máis da media podes consultar vivendas similares na web e facerllo saber ao caseiro.

2.1.Que incluirá a renda mensual?

É importante que no contrato se deixe perfectamente establecido que gastos quedarán cubertos polo pago mensual que reciba o propietario: por exemplo, os gastos de comunidade, a calefacción central, o alta das subministracións, a taxa de lixo ou o imposto de bens inmobles (IBI). Moitos alugueiros engloban eses gastos na cota mensual, pero para evitar sustos, hai que asegurarse de que o contrato defina exactamente que se inclúe e que non nela.

Segundo a Lei de Arrendamentos Urbanos (LAU), o arrendador queda obrigado a entregar ao arrendatario recibo do pago, salvo que se pactara que este se realice mediante procedementos que acrediten o seu cumprimento efectivo. No recibo ou documento que se entregue deben detallarse os conceptos de pago, e especificamente a renda en vigor. Se o arrendador non entrega o recibo, correrán á súa conta todos os gastos nos que deba incorrer o arrendatario para deixar constancia do pago.

O arrendatario deberá facerse cargo dos servizos e subministracións que se individualizan mediante contador, como a luz, a auga ou o teléfono. Con todo, se os contadores non están individualizados, poderá repercutir no arrendador unha porcentaxe que deberá ser sempre xustificado.

2.2.Poden subirme a renda mensual?

É importante ter en conta que, sempre que a vivenda non sexa de protección oficial, propietario e inquilino poden pactar o prezo libremente. Para os inquilinos con contratos asinados a partir do 1 de abril de 2015 (data na que entrou en vigor a Lei 2/2015 de desindexación da economía español) e ata a última reforma do 1 de Marzo de 2019, as subidas do alugueiro xa non irán en función do IPC anual, senón que se farán seguindo estes criterios:

•  O arrendador e o inquilino poden pactar libremente como facer a actualización anual da renda (a subida do alugueiro).
• Se o contrato non inclúe ese pacto, NON se pode actualizar (subir).
• Se o contrato si inclúe a actualización da renda (subida do alugueiro), pero non di como se debe facer, entón aplícase o Índice de Garantía de Competitividade.

Nos contratos realizados con posterioridade á reforma do 1 de Marzo de 2019, a lei establece que a renda mensual só se poderá subir de forma anual e nunca máis do que marque o IPC. Ademais, mantense que esta subida debe vir reflectida no propio contrato de alugueiro no momento da súa firma. Tamén se mantén que se o contrato inclúe que se actualizará a renda, pero non pon como, débese tomar como referencia o último mes publicado do Índice de Garantía de Competitividade na data da actualización do contrato.

 A modificación por tanto nestes contratos afecta unicamente ao momento 1, xa que xa non se pode “pactar” unha subida libremente por encima do IPC.

3.Duración do contrato (revisar a partir de aquí)

Na actualidade, a duración segundo a lei dos contratos de arrendamento de vivenda é a que se pacte libremente entre propietario e inquilino, que polo xeral se fixa nun ano –así se entende se no contrato non se especifica nada–. Con todo, a duración do contrato dependerá da norma legal que estaba en vígor no momento de firma do mesmo, xa que o artigo 9 da LAU establece unha serie de prórrogas obrigatorias ou «prórrogas forzosas» que se producen automaticamente.

Nova norma do 1 de Marzo, LAU DE 2019: Os contratos prorrogaranse automaticamente ata os 5 anos, no caso de que o arrendador sexa particular, e ata os 7 en caso de ser persoa xurídica (empresa, entidade, asociación, #etc). No caso de que tras o transcurso deses anos, antes da finalización do contrato ningunha parte solicitei dar por finalizado o contrato prorrogarase 3 anos máis.

Ademais, neste tipo de contratos o prazo de aviso previo/previo aviso que che ten que dar o arrendador no caso de que non queira renovar o contrato é de 4 meses de antelación.

LAU de 2013-2019: Os contratos prorróganse de forma automaticamente ata os 3 anos. No caso de que tras o transcurso deses anos, antes da finalización do contrato ningunha parte solicitei dar por finalizado o contrato prorrogarase de forma anual.

A única excepción a que entre en vigor a prórroga forzosa é que o propietario necesite a vivenda para usala el mesmo, o seu cónxuxe ou parella de feito ou os seus descendentes ou ascendientes e non teña máis vivendas no mesmo termo municipal. A día de hoxe, esta cláusula non necesita estar incluída no contrato: basta con avisar ao arrendatario con dous meses de anticipación. Nestes casos, é importante pedir que se acrediten as causas.

Cal é a duración mínima do arrendamento?

Se non hai un pacto en canto á duración do contrato, enténdese que o contrato é por un ano, prorrogable por anualidades ata que se alcance a duración mínima establecida polas prórrogas forzosas.

 O arrendatario pode renunciar á prórroga?

Si: debe comunicarllo ao propietario como mínimo dous meses antes de que termine o contrato ou calquera das súas prórrogas. No caso da antiga LAU, ese prazo é unicamente de 30 días.

É dicir, podes elixir non continuar co contrato avisando 30 días antes da data do seu vencemento en contratos antigos, e con 2 meses de antelación nos subscritos a partir de marzo de 2019. Se non o fas, enténdese que tacitamente estás a aceptar a prórroga do mesmo.

4.Fianza, garantías e avais

Isto tamén cambiou a partir da reforma de 2019, e é que aínda que antes podíase fixar calquera outro tipo de garantía adicional ademais da fianza, a partir da reforma establécese un límite ás devanditas garantías adicionais de dúas mensualidades de renda máximo. É dicir, á firma do contrato poderán pedirnos un total dunha mensualidade de renda de fianza, e máximo dúas mensualidades de garantía adicional; total de 3 mensualidades máis o mes en curso.

No caso de Madrid a fianza debe depositarse no IVIMA (Instituto da Vivenda de Madrid), baixo o decreto 181/1996. Non facelo conleva sancións e recargas para o arrendador, pero en ningún caso para o arrendatario.

A fianza non se actualizará durante os cinco primeiros anos de alugueiro –ou 7, se o contrato asínase con persoa xurídica-. Con todo, cada vez que se prorrogue o arrendamento o arrendador poderá esixir unha subida da fianza, ou ben o inquilino poderá pedir unha baixada.

 Que é a fianza?

En teoría, a fianza é unha taxa parafiscal para recadar diñeiro e empregalo en políticas de fomento da vivenda de alugueiro: por iso, é obrigatoria. Na práctica, a fianza é unha especie de garantía a cargo do arrendatario, que recuperará cando o contrato extíngase, sempre que deixe a vivenda en condicións.

A LAU regula esta esixencia no seu artigo 36.

Que cantidade hai que abonar en concepto de fianza?

Nos arrendamentos de vivenda, a fianza equivale a unha mensualidade da renda; nos arrendamentos para uso distinto do de vivenda, a dúas.

É obrigatorio depositar as fianzas?

 É obrigatorio en todas as comunidades autónomas (fóra de Asturias e Navarra, nas que o depositario será o arrendador).

Quen debe depositala?

Depositar a fianza corre sempre a cargo do arrendador.

Canto tempo ten o arrendador para depositar a fianza?

 Debe facelo dentro dun prazo de 30 días desde a formalización do contrato.

 Que ocorre se o arrendador non deposita a fianza?

As sancións dependen do tipo de infracción, podéndose sancionar con multas desde o 5 ao 25% do importe da fianza non depositada, cun tope de 6.010,12 €, se a infracción é leve, e do 26 ao 50%, cun tope de 90.151,82 €, se a infracción é grave.

Canto tempo ten o arrendador para devolver a fianza á finalización do contrato?

O arrendador debe devolver o importe completo da fianza en trinta días.

 En que casos podería o arrendador non devolver o importe completo da fianza?

 O arrendador poderá detraer parte da fianza se o arrendatario non devolve a vivenda sen danos. Para evitar posibles abusos do arrendador, é conveniente que o arrendatario fotografe todo o piso ao asinar o contrato para documentar o estado en que se atopa, prestando particular atención a todos os danos que localice. As fotos deben tomarse en formato raw (cru) para que sexa posible acreditar que non foron manipuladas. Tamén é conveniente que o arrendatario revise e pacte as disposicións que se establezan no contrato respecto de dereitos e deberes en canto a reformas ou intervencións no piso (facer buracos nas paredes, pintalas…).

Que cantidade pode detraer o arrendador se certifica que o arrendatario devolve o piso en mal estado?

O arrendador só pode detraer a cantidade correspondente á reparación dos danos ocasionados. É conveniente, para evitar posibles abusos respecto diso, que o arrendatario esixa que se lle presente un orzamento e/o unha factura de todas as reparacións efectuadas polo arrendatario por mor dos citados danos.

Como pode o arrendatario asegurarse de que lle devolvan o importe completo da fianza?

Unha opción da que o arrendatario pode servirse é a de pedir, á finalización do contrato, que o arrendador revise o piso na súa presenza e entréguelle un recibo certificando que se atopa en bo estado e corresponde, por tanto, devolverlle o importe íntegro da fianza ao arrendatario

5.Alta dos servizos

Aínda que non é o máis habitual, cando a vivenda é nova e nunca tivo dados de alta subministracións como auga, electricidade ou gas, haberá que pactar no contrato quen paga a conexión destes.

Se se encarga o arrendatario, terá que saber que o custo pode superar os setecentos euros, polo que tamén é un punto importante que negociar.

Noutros casos, vivendas máis antigas alúganse sen contratarse as subministracións, neses casos temos que ter en conta que un alta para consumo doméstico na Canle de Isabel II costa aproximadamente algo menos de 200 €, e nas compañías de luz uns 150 € (dependendo da potencia).

En casos como este, pódese pedir que haxa un primeiro mes de carencia no que o pago consista unicamente no alta de subministracións, en base ao artigo 17 da LAU.

6.Acordos de sustituir renta por reformas

No apartado 5 do artigo 17, a lei de flexibilización e fomento do mercado do alugueiro establece que se pode substituír total ou parcialmente o pago da renda polo compromiso de reformar ou rehabilitar a vivenda alugada. En caso de optar por esta alternativa, se se quere que non haxa problemas deberá establecerse no contrato do modo máis concreto posible. O propietario deberá incorporar ao contrato o orzamento detallado das obras das que se encargará o inquilino. No contrato haberá de constar:

• Que as obras teñen que aterse en calidade e contía ao orzamento incorporado ao contrato.
• O prazo de execución desas obras.
• As cotas que o inquilino poderá compensar como consecuencia das obras realizadas.
• Que non executar as obras ou executalas defectuosamente autoriza ao arrendador a dar por terminado o contrato.
• Que as obras realizadas quedan en beneficio da leira e o inquilino non ten dereito a ningunha indemnización ou compensación.

7.Durante a firma do contrato

Que forma debe ter o contrato de arrendamento?

A Lei de Arrendamentos Urbanos (LAU) permite que os contratos de arrendamento póidanse elaborar de distintas formas: oralmente ou por escrito. Se calquera das dúas partes pídeo, o contrato terá que facerse por escrito. Para que sexa válido só necesítase:

• o consentimento de arrendador e arrendatario
• que a vivenda exista
• fixar a causa do contrato.

Se ti contrato é por escrito, o máis habitual e máis recomendable, lembra asinalo en todas as súas páxinas; non só na última, e quedarche sempre unha copia asinada.

Normalmente, á firma do contrato será o momento da entrega de chaves da leira e do pago da mensualidade, fianza e garantías pactadas no mesmo. A Lei non establece como debe levar a cabo este primeiro pago, así que quedará ao dispor das contratantes

8.Despois da firma do contrato

Asegurarse de que o propietario depositou a fianza

Unha vez asinado o contrato, aínda queda algún aspecto que hai que ter en conta. A lei obriga a depositar a fianza no organismo competente da comunidade autónoma na que vivamos –no caso de Madrid, no IVIMA-, pero, aínda que sexa obrigatorio facelo, é conveniente comprobar que o arrendador encargouse diso. Este punto é importante para que o diñeiro quede nun «terreo neutral»: así, ao abandonar o piso, pódese recuperar a fianza sen temor a que o arrendador investiuno noutra cousa e non poida devolvelo. O Rexistro de Fianzas ten carácter administrativo, pero non é público. Só poden ter acceso a el as partes contratantes (arrendador, arrendatario), en relación coa existencia dun contrato, as súas condicións dun contrato ou o depósito da fianza. Tamén poden acceder a el aquelas persoas que acrediten un interese lexítimo (artigo 7 do Decreto 147/1997), ou calquera persoa debidamente autorizada polo arrendador ou o arrendatario.